美國的地產金融工具有多靈活呢？這篇我來為大家介紹三種方式能遠距參與美國不動產市場，享受不動產帶來的投資收益。此外，也會簡單介紹幾個標的給大家參考。
不動產投資信託 (Real Estate Investment Trust, REIT)
這是一種通過發行收益信託憑證(受益權)，也就是透過不動產證券化方式去募集資金的投資工具。臺灣目前市場上所有REITs都是屬於權益型，美國市場多數公開發行的REITs也多為權益型為主。不過不同的是，目前台灣REIT是採信託制，美國REIT採取公司制。至於其中架構的利弊就不在此篇討論範圍。
以台灣來說，目前市場上共有7支REITs，總發行規模約590億台幣。以發行規模來看，目前規模最大為國泰一號(01002T) ，股價約為17.7元，年化殖利率約為3.3%。主要持有標的涵蓋商辦、商場、旅館，包括臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓等三棟大樓。
以美國來說，根據National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) 統計，全美REIT市場掌管約3兆美元資產，每日平均交易量為79億美元。根據CNBC 和 TD Ameritrade 統計前十大市值REIT排行，目前市值最大的REIT叫美國電塔公司 (American Tower Corporation, NYSE:AMT)，總市值高達1020.3億美金(約3.06兆台幣，約三個鴻海大)，股價約為235.41元，年化殖利率大約為1.79%。這間公司可能較少人聽過，成立於1995年，總部位於波士頓，在美國持有、經營和開發無線通訊和廣播基礎設施的不動產。主要從事持有、管理、開發和租賃無線和廣播通信塔等業務，並出租電塔天線據點給各種無線通訊產業，包括個人通訊服務、傳呼、及行動電話業者。 基本上和美國的電信商的合作是非常密切的，也是悄悄的深入大家的日常生活。5G時代的來臨，讓電信類型的REIT非常受到歡迎。至於是否因此產生產業結構性變化，未來表現值得觀察。
資料來源:millionacres, wikiwand
不動產投資信託 ETF (Real Estate Investment Trust ETF, REIT ETF)
先簡單介紹一下ETF ，中文叫指數型證券投資信託基金（Exchange Traded Funds），這是一種將指數證券化進行追蹤指數績效的基金商品。ETF 投資特定指數包含的所有股票，元大台灣50 (0050) 為追蹤台灣50指數的ETF，這是台股投資人非常熟悉的ETF，指數成分股包含台灣最大的50間公司。
回到不動產投資信託 ETF，這樣就能清楚了解這是一種由REIT股票組成的指數型基金， REIT ETF持有REIT和相關股票等。如果不知道要買甚麼REIT比較好或者資金有限，但又想要享受整體不動產市場帶來的價值，可以透過REIT ETF 達到多元且大範圍布局整體市場。和一般ETF一樣，REIT ETF 都有著低資金門檻和低投資成本優勢，表現相較個股穩定。
在美國市場中，根據 ETF.com 統計，以資產規模大小排序，目前最大的為先鋒美國不動產信託ETF (Vanguard Real Estate Index Fund, NYSE: VNQ)，成立於2004年，資產總值高達699億美元，目前股價約為93.39美元。VNQ 原先追蹤 MSCI REIT index，從2018年第三季開始改以追蹤MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index。 VNQ追蹤高達185檔，其中其10大檔佔整體資產的41.2%，總開銷費用率為非常低的0.12%，近一年投資報酬率高達28.91% (S&P 500 31%)，過去五年表現也高達7.16%，不過在2008年金融風暴中，因房地產受到重創也連帶拖累表現(-36.9%)。因此，REIT ETF主要波動都會受到房市表現、 利率、總體經濟等因素影響。以VNQ來說，前三大追蹤標的為Vanguard Real Estate II Index Fund, American Tower Corp., Prologis Inc，以REIT種類來說，目前佔比最大的三類為特殊型REIT (32%),住宅型REIT(15.3%)和零售型REIT(12.4%)。
資料來源: Vanguard
不動產共同基金 (Real Estate Fund )
不動產基金其實就是大家都熟悉的共同基金，只是標的為不動產領域相關包含REIT,房地產股票、不動產營業、資產、產品或服務等。和REIT 最大不同在於，REIT 是以公司架構進行投資於有固定收益的不動產，專注於長期穩定收益。但是，基金主要是投資於公開發行的股票或是REIT為主，看中的是標的增值潛力。
根據US News的不動產共同基金中排行，以Cohen&Steer Instl Realty Share這檔來說，基金總資產規模為37億美金，目前淨值為47.14美元，過去一年報酬率為28.51%，過去五年的表現為7.82%，總開銷費用率為0.75%。目前追蹤標的前三大為American Tower Corp. (7.62%), Equinix Inc. (7.24%), Welltower. Inc. (6.38%)，以上全都是REITs。這時候就不得不說，這檔基金對比VNQ追蹤的標的,表現和費用，從結果來說，表現是不相上下。但是，同樣標的都是拿去投資REIT，可是VNQ的費用率更低，對投資人是比較有利的。不過，共同基金畢竟是有主動投資策略，有機會能追求更好的表現；VNQ是以追蹤指數，採取被動投資策略，貼近大盤指數表現。所以，買VNQ是否一定比買這檔共同基金好，大家可以自行判斷。
資料來源: US News
在不動產領域中，其實不只能買產權或者買REIT而已 ，一般小資投資人還有多元投資策略可以參與其中並且享受到不動產投資收益。至於要怎麼買? 簡單來說，跟買股票方式一樣，可以在美國券商開戶或者透過國內複委託的方式進行，大家可在多多研究囉～
最後還要不免發個免責聲明~ 我只是寫文章分享，和Vanguard或是上述文章提到的任何標的公司保證都沒有利益往來。文章內容都是作者自行整理查詢而來，對於任何投資行為應自行判斷與負責喔。
作者簡介
簡瑋杞 Jeremy Chien
美國約翰霍普金斯大學凱瑞商學院不動產學系碩士
美國普渡大學管理學院財務金融系碩士
現職紅色子房資產管理公司投資分析師，負責項目投資評估與財務規劃分析。
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