前陣子在我們地產影響力投資俱樂部聊到一個有趣的議題：近期日幣匯率來到了史上新低，聽說不少台灣人都衝去日本看房子，是否趁此機會赴日投資一波呢？我們俱樂部裡曾在日本不動產私募基金工作的專業經理人，立即分享對日本不動產市場趨勢與相關經驗。由於Oma姐覺得受益無窮，簡單整理給最近想去日本投資的朋友做個參考：
一、老房子不值錢，土地才能保值
日本跟台灣一樣，房子價值會隨時間折舊逐漸往下，而且日本對房子折舊評估還更快。即使是中古屋，銀行對估價相對保守，尤其是木造老宅。幾十年歷史的漂亮木造住宅，在銀行眼中沒價值，只剩土地價值。因此維持得再好，裡面花了數百萬重新裝潢改良設備，但在這些銀行眼中都不會納入他們估價的價值當中。另外在國家稅制方面。新屋在日本可以課到較重的稅，還有很久的固定資產稅可收，但房屋舊了以後，評定現值就會下降。因此對於日本政府而言，淘汰舊屋更換新屋，稅金才會多多益善。
二、投資規模太小，相對隱形成本多
在日本投資出租公寓，物業管理相對重要，包含招租管理、修繕、維護共用區域和定期清掃等，物管品質決定租金的表現，如果僅持有一間小套房，由大樓管委會委託的物管公司負責，沒有主控權的情況下，費用分攤起來往往高得嚇人，因此建議最好可以投資一整棟小規模的物業，這樣物管的服務內容可以自行決定，費用上也比較可控。
三、在日本房客權益大於房東
在日本當房東如果想漲租金，必須經房客同意。房客不想租房子只要在1個月前告知房東，但房東卻必須在6個月到1年前提出解約申請，且房東無法片面解除契約。就算租約到期，只要房客想續租，就可以「租到天荒地老」，因此要是遇上不好的房客，那當房東可就頭大了，所以篩選好租客非常重要。
看來雖然日幣貶值對海外投資是一大誘因，但在國外投資不動產真的需要專業的團隊協助處理，而且存在許多隱形風險，甚至出場對象在買的時候就要先規劃好，否則賺了匯率卻賠了本金，那可就得不償失囉！
關於作者
大學研究所念的是德文與外交，長期輔佐子房哥執行專案，擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症，研究有創意的不動產商業模式，也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。
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