這週鄰居S太太約了Oma去看一棟她買的套房公寓，是位在工業區附近的透天社區。
S太太說：「我這社區的房子都做套房在出租喔！因為位置不錯，離火車站也不遠，但這社區就是住了很多外勞。」
Oma回答：「 租大量外勞的社區，可能比較少台灣本地人願意來租喔。這樣這裡的租金行情應該比較低吧？」
S太太認同地說：「是啊！我想花錢重新裝修，轉租給附近的台灣上班族跟工程師，提升這裡的租金水平還有投資報酬率，可以跟我分享要怎麼做嗎？」
Oma想想說：「坦白說單一棟公寓比較難改變整個社區印象，但您可以先確認三個區域行情數字是否可行。」
第一 從租金投報率行情回推
每個區域有自己的區域租金行情投報，像在台北市的租金年報酬率大概2-3%，新北市約4-5%，越往南租金投報可能會更高。了解投報行情的目的，就是收租穩定未來要賣給下一手投資人的時候，也應當有符合區域投報行情的表現，這也跟接下來設定租金與總價策略息息相關。
第二 看租金行情
每個區域因為條件不同就會反應在租金上，利多部分像捷運、商場、城市人口紅利等，若是利空的話，像商圈沒落、人口外移等，但最主要還是看是否有產業聚集，產業聚集才會有人口移入，帶來居住剛性需求，伴隨商圈產生，因此觀察租金行情會持續成長或下降，都是重要的判斷因子。
第三 看房子總價
租金是有其天花板的，所以當你了解租金投報行情後，就有助於推估房子的總價應該要買在多少，包含控制裝修預算。如果再與銀行估價交叉比對，就可以知道房子總價買的是否合理，如果租金收入越高，投資報酬率也越高，房子在未來出售的時候，總價可以賣的越好。
所以不動產雖然是看Location、Location、Location，但投資還是回歸：數字、數字、數字，所以看房子的同時，不妨也多蒐集以上的數據，才會會對於一個區域的房地產投資更有概念喔。
關於作者
#地產繆思Oma姐 大學研究所念的是德文與外交，長期輔佐子房哥執行專案，擅長投資談判與決策分析。曾從一張白紙開始認真學習房地產並登上理財雜誌封面人物。喜歡幫人解決房產相關疑難雜症，研究有創意的不動產商業模式，也是年青朋友初買房投資、企業二代思考資產活化的好幫手。
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